海土地市场经历“倒春寒” 收紧商品房用地
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上海土地市场经历“倒春寒” 收紧商品房用地
    刚刚过去的3月，上海土地市场经历了“倒春寒”。底价成交的现象频频出现，仅有的几个溢价成交地块，溢价率也较低。多重政策的压制下，开发商不敢轻易拿地，政府部门推地速度也有所减缓。根据政策要求，上海新推的地块中，将有相当大的一部分用于保障房建设。用于商品房的土地供应空间因此被进一步压缩。

有分析认为，为达到房产调控目标，今年上海政府推地将非常谨慎，将竭力避免高溢价以及“地王”的出现，底价成交现象或将贯穿全年。

压缩商品房用地

受调控政策及加息等多重因素影响，今年春天的上海土地市场异常冷清，其中商品房用地表现垫底。据统计，3月份上海土地市场共成交了25幅经营性用地，共计115万平方米，成交总金额为93亿元。从所拍土地的用途中，不难发现，政府部门重保障性住房，轻商品房的用意十分明显。这25幅用地分别为：动迁安置房10幅，共61万平方米；商业用地11幅，共47万平方米；住宅用地仅4幅，总面积仅6.6万平方米。

按面积算，3月成交中，动迁安置房用地的比重超过半数，商业用地也占去了相当大的一部分比例，用于商品房的住宅用地空间则被压缩到最小，只有动迁安置房用地面积的十分之一左右。

显然统计数据与政策思路一脉相承。3月28日，上海房价调控目标出台。市政府明确提出，2011年度，上海市新建保障性住房面积要高于商品住房面积。与今年2月相比，控制商品房用地的力度明显加大。在成交数量上，商品房用地比2月的19幅减少了八成；在成交面积上，比2月的57万平方米大降了九成。

中原集团研究董事程澐告诉记者，今年上海市政府正在通过有选择地推地来影响市场。未来推出的住宅用地中，将主要用于保障性住房的建设。而用作商品房的供地量将会予以控制，且要求新建的商品房以中小套型为主。

开发商仍青睐商品房用地

一个耐人寻味的数据是，在3月成交的25幅地块中，有19幅地块“零溢价”，占比76%。这19幅“零溢价”分别是10幅动迁安置房用地和9幅商业用地。

在房地产市场一片冷清的行情下，唯一让开发商愿意溢价拿地的只有商品房。上海市上投房地产有限公司董事长卓健良告诉记者，开发商虽然对市场态度谨慎，但仍对商品房用地感兴趣，只要手头有资金，就会去拿地，关键看政府能放出来多少地。事实上，上海的商品房用地一直是非常紧张的。

政府每年推地的总量都有限，今年的调控新政下，大量土地都将流向保障性住房，商品房的用地空间将被大大压缩。这是目前开发商所担心的问题。

至于房价，在春季的房展会上，开发商就发现，降价15%左右就会带来成交量的上升，因此对未来楼市并不十分悲观。

“上海的住宅用地太少了。”中国房地产信息集团分析师薛建雄说。据估算，上海每年新增的住宅用地面积在300万到400万平方米，新房的面积在1000万平方米左右。往年用于保障房的土地在600万到800万平方米，接下来几年或将上升到1000万平方米以上。

而上海目前中心城区已经没有多少土地资源，只有外环一带仍有空间。对于中小开发商而言，如果卖掉手头的楼盘就面临没地可用的局面，所以他们还将积极寻找商品房用地。

薛建雄告诉记者，土地市场好的时候，政府不敢轻易推地，担心一推出来就成为“地王”。而在市场相对低迷的情况下，土地成交则取决于多方博弈。

政府多方承压

对于今年土地市场的策略，上海市房管局方面婉拒了记者的采访要求。上海易居房地产研究院发展研究所所长龙亚泵业告诉记者，对于房地产，上海政府方面今年的压力非常大，一方面来自中央对于房地产调控的要求，另一方面受到媒体和公众的关注。

“政府希望今年有一定的土地转让，同时担心溢价率过高，造成负面影响。”龙亚泵业说。在严厉的调控氛围下，上海今年拍出的经营性用地将减少。底价成交、低溢价的现象将会频繁出现。

上海拍地的情况将与房价走势密切相关，如果房价上涨，政府将进一步严控推地。如果房价趋于平稳，拍地的节奏也会逐渐加快。一些资金状况较好的开发商可能会将这一阶段视为拿地的好时机，房企之间合作拿地、联合拿地的情况正在逐渐增多。

据介绍，在各中心城区，除了旧城改造外，几乎很难腾出新的空间。只有上海浦东新区由于总面积较大，拥有的土地资源稍多一些。而外环以外的上海各郊县是目前土地储备量最大的区域。

龙亚泵业分析认为，今年上海土地成交量将比往年下滑，未来几年仍将延续这一情况，或将迎来历史低谷。

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