>省电水泵能省电多少?物业公司能从中获利多少?>>为配合市政府的相关措施,让老百姓得到更大的实惠,房地产企业在开发住宅新楼盘中,挖潜力、想办法尽可能减少工程成本,降低工程造价。如何实现这一目标,难点在决策,关键在工程设计,重点在工程动工,核心在工程竣工审计。>>一、科学、合理的设计是降低住宅工程造价关键>>房地产开发企业往往把控制工程造价的重心放在动工阶段,尽管有用,但毕竟属于“亡羊补牢”,事倍功半。要有用地控制工程造价,就要把重点放在前一阶段阶段,尤其是抓住设计这个关键阶段,根占有关资料统计,在可行性研究、设计、动工等各阶段中住宅的工程设计阶段对工程造价的影响约占75%,在住宅工程开发过程当中,设计费虽然所占工程投资的比例半大,但设计阶段却是影响项目投资最大的阶段。住宅设计是确定工程的总体布局、建筑物外观、结构情势、内部结构、装修标准等技术问题,在工程设计阶段采用以下措施能有用地完善工程设计:>>(一)方案设计的比选:在方案设计阶段可集思广益进行多方案比选、优化,采取方案设计招投标,以达到设计的先进性、造价合理性的目标。>>二)实行限额设计:实行限额设计对防止项目投资失控非常重要,且效果立竿见影。这在控制措施中属于主动型措施,即事前控制措施。在满足工程设置装备摆设规模、工程质量、动工方案的前提下推行限额设计,应从以下几个方面着手:>>1. 科学、合理的限额设计。工程项目的投资估算是在可行性研究阶段编制的,批准后就作为初步设计的投资最高限额。工程概算是以初步设计为基础编制的,批准后就作为动工图设计的投资限额目标。这是限额设计“目标管理”的原则。起首必须加强可行性研究报告的编制,经由过程对多种设计方案和投资进行重复论证,选择的方案必须是技术上先进可靠、经济上合理,这是实施限额设计管理的首要前提。但由于可行性研究的深度和广度受多方面设计基础资料的限制,初步设计时可能出现的一些修改、变动属于正常现象,由此引起的有关专业投资限额变化,在一定范围内是允许的,但必须进行认真的核算和调整,才气为动工图设计设置科学、合理的投资控制目标。动工图设计必须按批准的初步设计确定的范围、内容、设计原则和概算限额内进行。由于动工图设计阶段的设计条件得到进一步深化和完善,因此在动工图设计中必须进行多种设计方案和经济比较,以确保动工图预算不突破概算。总之,必须树立“投资目标一经确定,就成为该工程的最高限价”看法,这样才气实现工程投资限额控制目标。>>2. 运用价值工程原理。在每个设计阶段,每个专业人员应认真运用价值工程原理,从住宅的功效和成本两个角度综合评价,使功效和造价协调。按价值=功效/造价的公式做比较:a、功效提高造价降低;b、功效不变,造价降低;c、在允许幅度内适当提高造价,从而使功效大大提高;d、造价不变,功效提高,从中优选最好设计方案。在满足需要、消耗质料和经济指标上的可比前提下,进行经济和效益评价是实现限额设计控制目标的重要方法。只有这样,才可能实现限额设计的投资控制目标。例如:限制每平方米建筑面积中的钢筋含量,一般小高层建筑钢筋可以控制在70kg/m2以内,高层建筑可控制在90kg/m2以内,若达到该目标,房地产企业可赐与设计单位适当奖励。>>3. 技术与经济相联合。在工程设计中,不少设计人员缺乏经济看法,重技术,轻经济,在工程设计中任意提高安全系数和设计标准,造成工程的极大浪费,经济管理人员常常只管算帐,无论技术,也不从工程造价来控制或约束设计,从而使技术和经济严重分离,无法实现限额设计。为克服上面所说的毛病,项目管理人员要根据各阶段、各专业适时进行价值工程比较,加强督促,并经由过程经济手段的约束,在签订设计合约时提出技术经济要求,确定每平方米建筑面积中的钢筋含量、混凝土用量、单方造价等,采用奖惩制度,来保证限额设计的实现。>>在设计阶段,设计单位要多与房地产企业交流、配合,联合市场销售的要求,把技术与经济有机的联合起来,设计出功效适宜、技术先进、符合市场、经济合理的工程设计蓝图,让建筑不再成为遗憾的艺术。>>(三)注重省电设计与标准图的利用:充分利用自然光,处置惩罚好阳光的遮阳与反光的问题。使墙体保暖,外窗保暖,外窗面积不能太大,使热传导系数r降低,取得既省电又节资的效果。采用省电灯具再辅以自动数码调光,使单位面积耗电为正常的1/2～1/3,别的也可采用高效省电电梯,节水卫生洁具,日光能光伏电池和日光能热水系统。利用省电技术,可能会造成部分省电系统造价的提高,但可以在建成后下降的运行成本—物业管理费中收回。能利用标准图尽量利用,因标准图多次使用在结构方面是可靠的,在造价方面是经济的。>>(四)严酷图纸会审:图纸会审是出图前的最后一道关口,为避免动工中出现错、漏、碰、缺现象,必须组织各专业对图纸进行会审,从各专业角度对设计图纸进行全面审核,以提高设计质量,避免因设计考虑不周或过失造成的修改和经济丧失。>>(五)引入设计监理:房地产开发企业在委托设计时,引入设计监理,经由过程设计监理来控制设计方案、设计深度、工程项目投资。设计监理能有用的协助房地产企业把握设计的科学性和合理性。>>设计阶段投资控制的最终目的是从组织、合约、经济、技术、信息等方面采取措施,选择一个技术上可行,经济上合理的最优化的设计,以便投资控制的目标实现优化。>>房地产开发企业在明确工程设置装备摆设项目时就要开始有意识的控制投资,在投资决策阶段,按照有关规定编制的投资估算,经有关部门批准,即为控制工程的总投资。在项目投资决策后,投资控制的关键在设计阶段。房地产企业抓住工程设计、招投标、合约、决算几项环节,针对每个工程的具体情况,拿出切实可行的措施,把控制工程造价的理念渗透到工程的每个角落,就能严酷控制好工程造价,达到企业获利的目的。>>二、合约管理、动工招标是控制工程造价的重要环节>>对动工单位的选择必须慎重,动工单位的优劣直接影响到工程动工的成败,也是控制工程造价的重点,为了选择优异的动工单位,就必须经由过程动工招投标方法,这样既引进了竞争机制,又降低了工程成本。选择动工企业即要考虑动工企业的设置装备摆设业绩、资信情况、技术实力和技术装备等,还要考虑动工企业自身的生产、经营情况。上海作为国际大都市,在工程造价管理方面也要与国际接轨,工程招投标应采用工程量清单报价。使动工企业能自主报价,经由过程竞争确定工程承包价,有帮助于房地产企业选择合适的承包商。>>严酷按照有关的法律法规和合约规则,进行招投标方法确定动工单位后,在签订工程承包合约时,要正确、合理地运用合约条目和有关法律法规,订立周详、严密、公正、合理和合法的合约,维护合约双方的合法权益,以尽量减少和避免产生纠纷。设计上较为复杂的住宅工程,往往会产生动工变更,要求工程造价人员在动工中会同监理工程师、动工单位,对变更工程的造价计算达成协议,以便竣工结算的价格确定,为工程设置装备摆设各方创造一个公正、公平、合理的环境。动工单位追求利润是应该的,但应建立在合法、合理的基础上,因而诚信才是企业的无价之宝。例如:笔者地点公司开发的浙江省一项目中,签订的合约中有:在桩基动工上,按照当地实际动工的价格加上总包管理费,实行单项定价。由于桩基动工时间短,在质料变动上较小,动工工艺简单,因此可实行包干价格。在质料控制上,大宗质料的价格要设置装备摆设方确认,如商品混凝土、铝合金户牖、不锈钢栏杆、水泵、配电箱、柜等,在工期上实行奖罚制度等,尽量使签订的承包合约严谨、细致、合理、少留和不留活口。合约管理应贯穿于工程动工的全过程,承、发包双方应签定适合本项目条件的合法、规范的工程合约。工程合约是工程结算、工程变更、索赔的重要依据,因此,加强合约管理是全般工程造价管理的重要环节。>>三、动工管理是有用控制工程造价的重要环节>>动工阶段的成本控制关键在:一是要控制动工单位严酷按图动工,避免和减少返工;二是要严酷审查承包商的质料质量和价格;三是要做好承包商的索赔事情;四是要控制设计变更、动工条件变更、进度工期变更和工程项目变更,建立工程出国证件制度、明确人员权柄、分工,加强实时出国证件。>>四、竣工结算是控制工程造价的关键>>工程结算是按照有关法律法规和工程合约的规定对合约完成事情的最终价值以及动工过程当中调整项目的价值的认定,它直接有关到合约双方的经济好处。>>工程结算的审计能实事求似的反映工程造价。审计单位根据工程合约和相应的有关法规,经由过程认真审核每项动工项目、工程变更单、现场出国证件,精确核算出工程造价。>>审计是审核工程量是否与实际相符,定额仿用及费率计取是否符合动工承包合约约定或有关规定,质料单价的计取是否符合市场行情和动工承包合约的约定等。工程审计属事后控制,虽然是“亡羊补牢”,但也颇有用。例如:在绿洲尧舜公寓工程中,经由过程审计,单方工程造价从结算的1450元/平方米降低到审计后的1200元/平方米。>>5、竣事语>>房地产企业抓住工程设计、招投标、合约、决算几项环节,针对每个工程的具体情况,拿出切实可行的措施,把控制工程造价的理念渗透到工程的每个角落,就能严酷控制好工程造价,达到企业获利的目的。>>日常平凡间用水量多少来看,用省电型的可以省30--40%,物业公司每个月的电费可以降低15---30%,比原来的使用情况!>>一般的省电设备也就是50-70%%左右,物业公司是零投资,坐收渔利!>>我们公司是不收费提供设备,后期新老设备的调养,维修都由我们公司承担!>>～！客户侬好！如找上海钛龙水泵，请到上海龙亚水泵厂，水泵选型报价可电：O2l-335lOll7,335l0187或400-00l-5655...！盼侬来电\(^o^)/~